Pag-hire at Pamamahala ng iyong Kontratista sa Pag-ayos ng Tahanan

Ang iyong "do-it-yourself" na saloobin ay kapuri-puri, ngunit sa ilang mga punto, kakailanganin mong umarkila ng kontratista sa pag-aayos ng bahay at magbayad ng isang tao upang ayusin ang isang bagay sa iyong tahanan. May mga sitwasyon kung wala kang oras, pagkahilig o kasanayan upang gumawa ng isang partikular na pagkumpuni o gawin ang ilan sa mga trabaho na kailangan mong gawin. Namin ang lahat ng upa ng isang tao upang ayusin ang isang bagay sa aming bahay sa ilang mga punto. Ang makikita mo dito ay ilang gabay sa kung kailan at kung paano pumili ng isang home repair o maintenance contractor.

Mga Uri ng Mga Kontratista sa Pagawaan ng Tahanan

Kapag kailangan mo ng pagkumpuni ng trabaho na ginawa sa iyong bahay, kadalasan ay kumukuha ka ng uri ng specialty ng beterano na tinatawag na "subcontractor" na iba sa isang pangkalahatang kontratista (GC) o tagabuo. Ang isang pangkalahatang kontratista o tagabuo ay isang kumpanya na magtatayo ng isang pangunahing proyekto sa pagsasaayos o bumuo ng isang bagong tahanan at hires ang lahat ng mga indibidwal na subkontraktor sa espesyalidad.

Ang GC ay ang pangkalahatang coordinator ng isang mas malaking proyekto at kadalasan ay hindi nagbibigay ng paggawa upang magtayo ng bahay. Iyon ay mula sa mga subcontractor o ang "trades" (trades trades). Sa isang bagong tahanan o malalaking proyekto sa pag-aayos o pag-aayos ng bahay, ang mga subs ay maaaring kabilang ang excavator, kongkretong sub, magaspang na framing carpentry crew, roofer , tubero, makina ( HVAC ) electrician, tapusin ang karpintero, pintor, sahig , atbp. direkta at direktang "hinahawakan" ng mga subkontraktor ang kanilang mga kontrata. Ito ay nangangahulugan na sila ay nagtatrabaho para sa kanya at sila ay sa ilalim ng kontrata sa kanya.

May kontrata ka na lamang ng GC, hindi ang GC's subs.

Ang GC ay gumagawa ng pera sa pamamagitan ng pagmamarka ng mga gastos sa subcontractor bilang isang porsyento ng halaga ng konstruksiyon (karaniwan) o bilang isang lump sum fee (hindi karaniwan). Para sa mga propesyonal na bayad na ito, siya ay nagbibigay ng pamamahala at pag-iiskedyul ng subs, nagbabayad ng subs, nagbibigay ng pangangasiwa ng konstruksiyon, nagbibigay ng dumpsters, port-a-john, seguro at iba pang mga sari-sari bagay na kailangan mo upang bumuo ng isang bahay o bumuo ng isang karagdagan .

Ang mga subcontractor ay gumagawa ng kanilang pera sa pamamagitan ng singilin para sa paggawa at sa pamamagitan ng pagmamarka ng materyal.

Ang GC ay ang "generalist" at subkontraktor ay ang mga "espesyalista." Kapag kailangan mo ng tiyak na bagay na naayos sa iyong tahanan, kailangan mo ng isang espesyalista, at ang taong iyon ay isang espesyalista subkontraktor, halimbawa, isang tubero .

Pagdating sa pagkuha ng isang tao para sa mga gawain sa pagpapanatili ng maraming mga tao na gumagawa ng gawaing ito ay maaaring hindi isang lisensiyadong subkontraktor sa lahat. Maaari lamang silang maging isang "guy na may isang trak," halimbawa isang cleaner na daanan , o tagal ng dahon o kung minsan ay isang pintor. Kahit na ang paggamit ng mga ganitong uri ng mga tao ay maaaring mag-ehersisyo, dapat kang mag-ingat dahil ang mga problema sa pag-aalala at pananagutan ay umiiral pa rin ngunit wala kang legal na proteksyon na mayroon ka kapag gumagamit ng isang lisensyadong kontratista . Sa madaling salita, iwasan ang tukso at laging gumamit ng isang lisensyadong kontratista.

Pagpapasya Kapag Gumamit ng isang Kontratista

Ang paggawa ng desisyon na gumamit ng kontratista ay kadalasang personal. Ito ay bababa upang suriin ang:

• Ang antas ng kaginhawahan mo sa gawain sa kamay
• Oras mo
• Ang iyong badyet

Kung naghahanap ka ng higit sa isang simpleng proyekto sa pag-aayos ng bahay sa mga bagong teknikal na mapaghamong mga pag-install tulad ng pagdaragdag ng mga de-kuryenteng circuits o pagdaragdag ng lababo, dapat mong suriin muna upang makita kung ang permit ay kinakailangan mula sa iyong lokal na departamento ng gusali.

Hindi mo kailangan ng permiso para sa maraming pag-aayos sa bahay ngunit maaaring kailangan mo ng permiso para sa "bagong trabaho" lalo na para sa mga de-kuryente, pag-init, pagpapalamig at pagtutubero. Sa ilang mga kaso, ang permit ay mangangailangan na ang isang lisensyadong kontratista ay ang trabaho upang protektahan ang kalusugan, kaligtasan, at kapakanan ng publiko. Sa ilang mga kaso, maaaring kailanganin na suriin ng lokal na inspektor ng gusali ang iyong trabaho sa panahon ng pagtatayo at pagkatapos makumpleto nito.

Kung nalaman mo na ang isang lisensyadong kontratista ay hindi kinakailangan para sa permit o na ang trabaho na gusto mong gawin ay maaring sakop sa ilalim ng "Permit ng May-ari ng Tahanan" pagkatapos ay dapat mong tanungin ang iyong sarili ng tatlong katanungan:

1. Nakadarama ba ako ng kumpiyansa sa paggawa (o kahit hindi komportableng pagsubok) ang pagkumpuni na ito?
2. Ang mga kahihinatnan ay katanggap-tanggap kung kailangan ko ng mas mahaba upang gawin ang proyekto kaysa sa aking inaasahan?
3. Gusto ko talagang subukan ang proyektong ito?

Kung sasagutin mo ang "hindi" sa alinman sa mga katanungan sa itaas, dapat mong marapat na umarkila ng kontratista para sa pagkumpuni. Kung sumagot ka ng "oo" sa lahat ng ito, dapat mong bigyan ito ng pagbaril at gawin ang pagkumpuni mo. Iyon ang tanging paraan upang makakuha ng karanasan at kumpiyansa.

Paano Pamahalaan ang Proyekto

Sa sandaling magpasya kang mag-hire ng isang kontratista dapat mong malaman kung paano epektibong pamahalaan siya, kung ito ay isang mabilis na proyekto sa pag-aayos ng bahay o isang malaking bahay pagkukumpuni proyekto o bagong konstruksiyon. Sa alinmang paraan, mayroong ilang mga alituntunin na dapat sundin sa pamamahala ng gawain ng sinumang nag-aarkila upang magtrabaho sa iyong tahanan:

• Pag-upa ng isang lisensyado, nakaseguro na kontratista .
• Tukuyin ang mga inaasahan ng parehong partido (ikaw at ang mga ito) at pamahalaan ang mga inaasahan.
• Sa pinakamaliit, magkaroon ng naka-sign na dokumento ( isang kontrata, o naka-sign at tinanggap na panukala ) na binabalangkas kung ano ang gagawin nila para sa iyo (tinatawag na Saklaw ng Trabaho), tukuyin kung magkano ang halaga nito at kung saan ang oras ay isang isyu na tukuyin kung gaano ito katagal ay magdadala at kapag sila ay magsisimula at matapos.
• Tukuyin ang mga tuntunin sa pagbabayad bago magsimula ang trabaho at gawin ang mga termino na bahagi ng iyong naka-sign na dokumento.
• Itakda ang iyong mga inaasahan at mga kinakailangan para sa paglilinis ng kanilang trabaho at proteksyon ng mga nakapaligid na lugar bilang bahagi ng naka-sign na dokumento (halimbawa ang isang roofer ay dapat na protektahan ang iyong landscaping sa panahon ng roof tear-off at linisin ang anumang mga labi.)
• Talakayin ang mga karapatan ng kontratista upang ma-access ang bahay kapag wala ka kung kinakailangan, at ang paggamit ng iyong tubig, kuryente. (Tandaan: Subukang huwag magkaroon ng kontratista sa iyong bahay kapag wala ka doon, pinoprotektahan ka at ang mga ito.)
• Bago magsimula ang kontratista, makipag-usap tungkol sa kung ano ang nais mong maging maingat sa kanila kung mayroon kang anumang mga alalahanin tungkol sa mga bagay.
• Kapag ang gawain ay nagaganap, karaniwang iniiwan ang kontratista nang nag-iisa. Maging mapagkaibigan ngunit hindi makakapunta sa daan. Panoorin kung ano ang kanilang ginagawa. Kung nag-aalala ka tungkol sa isang bagay na nakikita mo, tanungin ang kontratista tungkol dito, subalit subukan mong hayaan silang makuha ang kanilang gawain. Ang mga kontratista ay gumagawa ng kanilang pamumuhay sa pamamagitan ng pagkuha sa at sa labas ng isang mahusay na trabaho.

• Talakayin ang "dagdag:" Ang pinakamahirap na isyu na maaari mong maranasan ay ang posibleng kahilingan ng kontratista para sa isang "Baguhin ang Order" o "Extra." Ito ay nagreresulta sa dagdag na gastos sa iyo, kaya nga kailangan mo ng malinaw na tinukoy na saklaw ng trabaho . Ang isang kahilingan para sa isang Baguhin ang Order ay makatwiran lamang kung ang kontratista ay tumatakbo sa isang sitwasyon sa proyekto na hindi makatwirang inaasahan sa kanya, o pagbabago sa saklaw mo. Kung makakakuha ka ng isang kahilingan para sa isang Baguhin ang Order, suriin ito sa kontratista sa pagiging patas. Kung ito ay isang pagbabago sa saklaw o nagresulta sa pagkuha ng mas maraming oras dahil sa isang bagay na iyong ginawa, dapat mong suriin at bayaran ito kung sa tingin mo ito ay patas. Kung ito ay isang bagay na laging bahagi ng saklaw, mayroon kang mas maselan na sitwasyon at maaaring kailangan na tumayo nang matatag batay sa mga termino na tinukoy sa iyong naka-sign na dokumento. Bottom line? Kung kailangan mong makipag-ayos ng isang presyo sa isang Baguhin ang Order hindi mo pa inaasahan, subukan ang paghahati ng pagkakaiba sa kanya. Ang malawak at pagkamakatarungan ay isang mahabang paraan upang malutas ang mga isyung ito.
• Kapag kumpleto na ang pagkumpuni o pagpapanatili, tiyaking repasuhin mo ang trabaho, nang personal, bago ka magbayad sa kontratista. Siguraduhin na ang site ng trabaho ay nalinis na tulad ng inaasahan at ang trabaho ay mukhang maganda. Huwag magmadali sa huling pagbabayad para sa anumang dahilan.
• Kung masaya ka sa kanilang trabaho, sabihin sa kanila.

Paano Pumili ng isang Magandang Kontratista

Ito ay maaaring mukhang nakakatakot ngunit talagang medyo tapat. Subukan na piliin ang mga kontratista na maaaring kailangan mo sa isang kagyat na batayan bago mo kailangan ang mga ito. Bakit? Dahil kung mayroon kang isang emergency na pagkumpuni at kailangan upang mabilis na makahanap ng isang tao (sino ay mabuti at patas din), wala kang panahon upang makapasok sa napakahabang seleksyon at proseso ng screening . Ang pinakamasamang bagay na maaari mong gawin ay pumili ng isang tao mula sa Mga Yellow Pages nang hindi ka nakikipag-usap sa kanila.

Ang pinakamadali at isa sa mga pinakamahusay na paraan upang pumili ng isang posibleng kontratista ay upang makakuha ng mga sanggunian mula sa mga kaibigan, pamilya o isang rieltor na pinagkakatiwalaan mo. Ang isa pang mahusay na paraan ay ang paggamit ng isang libreng serbisyo tulad ng HomeAdvisor na nagpapahintulot sa iyo na basahin ang real-time na pagsusuri ng trabaho ng kontratista.

Sa sandaling mayroon kang ilang mga pangalan, makipagkita sa kanila, hanapin ang "kimika" o kaugnayan at pagmasdan ang kanilang antas ng propesyonalismo. Ang kagandahang-loob, paggalang, kaunuran at ang kakayahang makipag-usap ay ilan sa mga pinakamahalagang katangian na maaaring magkaroon ng kontratista sa tabi ng kanilang pangunahing kakayahan. Hindi mahalaga kung gaano kabuti ang isang tao, kung hindi nila i-click sa iyo ang mga puntong ito, huwag kang mag-hire.

Dapat mo ring maging mapagmasid para sa mga senyales ng pang-aabuso sa substansiya tulad ng alkohol o marijuana. Kung pinaghihinalaan mo ang anumang bagay dito, huwag mag-hire ng kontratista.

Narito ang isang checklist ng mga bagay na dapat isaalang-alang kapag pinili ang iyong kontratista .
Gamitin ang mga rating ng "Best," "Good," "OK," "Fair" at "Tanggihan" upang i-uri ang ilan sa mga item na ito.

Pagkuha ng Mga Pangalan ng Posibleng mga Kontratista:

• Mayroon kang magandang personal na paunang karanasan na nagtatrabaho sa kontratista [BEST]
• Maaasahang referral mula sa direktang karanasan ng pamilya o mga kaibigan [MAHUSAY]
• Alam mo ang reputasyon ng kontratista ngunit walang direktang karanasan [OK]
• Nakita mo sila mula sa isang asosasyon sa kalakalan o pangkalahatang advertising [FAIR]

Paglilisensya ng Kontratista ng Estado (dapat nilang ibigay ang numero kung lisensyado):

• Licensed; ay hindi kailanman nagkaroon ng isang reklamo na isinampa o nagkaroon ng aksiyong pandisiplina na kinuha [BEST]
• Licensed; walang mga naunang reklamo na inihain ng hindi bababa sa 3 o higit pang mga taon [FAIR]
• Licensed; kasalukuyang mga reklamo o mga aksyon laban sa kanila sa loob ng nakaraang 3 taon [REJECT]
• Walang lisensya ang kontratista [REJECT]

Kontrata ng Seguro (hilingin na makita ang kanilang mga sertipiko) :

• Compensation ng Trabaho at Pangkalahatang Pananagutan [Pinakamahusay]
• Pangkalahatang Pananagutan lamang (pinsala sa katawan at pinsala sa ari-arian) [MAHUSAY]
• Kontrata ay walang seguro [REJECT]

Longevity ng Negosyo:

• Sa negosyo na higit sa 10 taon na may parehong pangalan [BEST]
• Sa negosyo 5 o higit pang mga taon na may parehong pangalan [GOOD]
• Sa negosyo 1 hanggang 5 taon na may parehong pangalan [OK]
• Bagong negosyo sa ilalim ng 1 taon [FAIR]

Katatagan at Permanence:

• May isang pisikal na opisina ng negosyo at address [BEST]
• Mayroon lamang isang Tanggapan ng bahay o serbisyo ng pagsagot [FAIR]
• Mga contact sa cell phone lamang, walang opisina [REJECT]

Talaan ng pagsiyasat:

• Positibo bago ang kasalukuyang mga sanggunian mula sa hindi bababa sa 5 mga customer [Pinakamahusay]
• 1 hanggang 4 na positibong sanggunian mula sa mga nakaraang customer [FAIR]
• Walang tunay na mga sanggunian o negatibong mga sanggunian na ibinigay [REJECT]

Karanasan:

• Dalubhasa sa gawaing gusto mong isagawa [BEST]
• Maaaring gawin ang trabaho na gusto mo ngunit din ang iba pang mga uri ng trabaho [OK]
• Wala ka bang karanasan sa trabaho na nais mong maisagawa [REJECT]

Saklaw at Presyo:

• Detalyadong paglalarawan ng saklaw ng trabaho
• Ang mga pagpapalagay (kung mayroon man) ay malinaw at tumpak
• Ang kontratista ay hindi nag-aalok ng diskwento sa "mag-sign up ngayon"
• Garantiya ng Kontratista ang trabaho
• Ang lahat ng mga kinatawan ng kontratang kontratista ay nakasulat
• Hindi hihigit sa 25% hanggang 33% ang hiniling para sa up front
• Ang huling pagbabayad ay hindi kinakailangan hanggang matapos ang trabaho

Pagkuha ng mga Bid at Pagsuri ng isang Tantiya

Ito ay isang napakahalagang aspeto ng matagumpay na pagtanggap ng kontratista. Let's break down na ito:

Ang Saklaw ng Trabaho:
Tinutukoy nito ang ginagawa ng kontratista para sa iyo. Tiyaking sakop nito ang lahat ng mga bagay na nais mong makumpleto. Dapat din itong isulat ang anumang gawaing paghahanda, proteksyon ng mga nakapaligid na lugar, linisin, atbp.

Ang pagsusuri sa saklaw ng trabaho sa pagitan ng mga kontratista ay isang mahalagang elemento ng pag-evaluate ng kanilang bid na pagtatantya. Narito ang ilang mga bagay na dapat panoorin sa saklaw ng iba't ibang mga kontratista:

• Painter: Ilarawan kung paano nila pinaplano na ihanda ang panlabas o panloob na pintura sa ibabaw . Ang hakbang na ito ay gumagawa o binubura ng trabaho sa pintura. Tukuyin kung hinahaplos ng kamay ang lahat ng maluwag na pintura (pinakamahusay na), ang paghuhugas ng kuryente sa panlabas (mag-ingat dahil mapinsala nito ang mga nakapalibot na lugar at dapat mong hintayin ang ganap na tuyo ng dingding bago magpatuloy sa trabaho), paghahanda (pinakamahusay) OK). Tukuyin ang bilang ng mga coats ng pintura na iminungkahi at ang tatak at kalidad ng pintura, at iba pa. Tiyaking pinoprotektahan nila ang mga nakapalibot na lugar at linisin ang anumang mga labi.
• Landscaper: Hindi mahalaga kung ano ang sinasabi nila o kung gaano sila bale-walain ang isyung ito, siguraduhing maunawaan nila na gusto mo ang iyong mga shrubs at root balls ng iyong mga puno na itinanim sa ibaba ng lupa. Huwag tanggapin ang paggawa ng isang mababaw na butas, pagkatapos ay ilagay ang planta sa loob nito at palibutan ang root ball na may isang tambak ng dumi at malts. Siguraduhing alisin nila ang kawad sa paligid ng root ball o buksan ang kibas at ilagay ang root ball nang lubusan sa lupa hanggang sa mga 6 na lamang "ay umaabot sa itaas ng lupa. Tiyaking ginagarantiyahan din nila ang pag-install at buhay ng halaman sa isang tinukoy na tagal ng panahon. Unawain ang iyong mga responsibilidad para sa pagtutubig.
• Roofer: Roofs ay bihira sa pagtagas mula sa kabiguan ng shingle, tumagas sila mula sa flashing failure . Ang karaniwang hindi mo nakikita ay kung saan ang tubig ay nakapasok. Tiyaking tinutukoy nila kung saan ginagamit ang flashing. Mag-alala at repasuhin kung paano nila pinalabas ang isang sulok ng isang tsimenea o dingding. Sa isang laryo sa bahay, pinakamahusay na i-cut ang mga joint brick para sa flashing at pagkatapos ay i-seal ang joint. Ito ay higit na mas mahusay kaysa sa pagiling na kumikislap sa pader ng ladrilyo at umasa sa lutang. Kung nakatira ka sa isang malamig na klima, siguraduhing mag-install sila ng isang ginto na yelo / tubig na kalasag kasama ang buong gilid ng iyong bubungan na umaabot mula sa gilid ng bubong hanggang sa hindi bababa sa 24 "lampas sa labas ng dingding. Tiyaking pinoprotektahan nila ang iyong mga halaman at palumpong at malinis up ng anumang mga labi araw-araw.
• Tubero: Kung maaari, subukang makipag-ayos ng isang nakapirming presyo para sa kanilang trabaho. Ang paglilinis ng isang baradong alulod ay kadalasang naka-presyo sa isang "per foot" na batayan ng "cleanup snake" na ginamit, ngunit ang ilang mga tubero ay nagbigay ng isang nakapirming presyo para sa gawaing ito. Sa isip, dapat mong piliin ang isang lalagyan ng alisan ng tubig para sa mga malinis na pagkakasundo sa pag-alis ng emerhensiya. Sa ibaba, inaasahan na magbayad ng isang premium na presyo para sa mga tawag na pang-emergency.

Ano ang "Ay" at "Ay Hindi" Kasama sa Bid:
Kung minsan ang isang kontratista ay dapat gumawa ng mga allowance o mga pagpapalagay sa kanilang bid, tulad ng materyal na dami, pag-access sa iyong bahay, atbp. Gayundin, kung minsan ay tinutukoy kung ano ang kanilang ibukod sa bid. Maingat na suriin ang mga pagpapalagay at mga pagbubukod sa kontratista. Pakinggan sila ng mabuti tungkol sa pagkamakatuwiran ng anumang mga pagpapalagay at mga pagbubukod. Kung hindi, ang mga item na ito ay malamang na maging isang Baguhin na Order mamaya. Kapag sinusuri mo at inihambing ang mga bid sa pagitan ng mga kontratista, ipinapalagay ng mga pagpapalagay at mga pagbubukod kung saan mayroon kang isang mansanas at isang kulay kahel.

Mga Pagsasaad ng Kontratista:
Ang iyong pinakamalaking pag-aalala dito ay ang kahilingan ng kontratista na ilagay sa alinman sa mga pandiwang representasyon na ginawa niya sa iyo upang makuha ang trabaho. Kung gumawa sila ng mga pangako sa bibig ngunit hindi ito isusulat, ang dahilan para sa pagtanggi.

Presyo:
Maghanap ng isang presyo ng kontrata na mahusay na nasira, malinaw at madaling maunawaan. Kung hindi ito malinaw, hindi pa nila kinuha ang oras upang maunawaan ang iyong mga kinakailangan, ang saklaw ng trabaho, o ang trabaho. Hindi kinakailangang gawin ang iyong pagpipilian lamang sa presyo.

Mga insentibo:
Lubhang mahalaga na ang kontratista ay hindi nag-aalok sa iyo ng diskwento o mga insentibo sa cash para sa agad na pag-sign sa kontrata.

Mga Tuntunin sa Pagbabayad ng Kontrata:
Hilingin na i-invoice sa pamamagitan ng koreo matapos ang trabaho ay nakumpleto, ngunit inaasahan ang karamihan sa gusto ng pagbabayad karapatan pagkatapos ng trabaho ay tapos na. Kung gusto nila ng pera, hindi iyon isang mahusay na pag-sign. Kung kinakailangan ang mga materyales bago magsimula ang trabaho (halimbawa, roofer o pintor), gusto nila ang paunang bayad para sa mga materyales. Subukan upang mabawasan ang halagang ito hangga't makakaya mo. Subukan na huwag magbayad ng higit sa 33% up front at sumasang-ayon lamang sa na may isang napaka-kagalang-galang na kumpanya.

Ang Bottom Line

Sana, ang pangkalahatang ideya na ito ay nagbibigay ng kapaki-pakinabang na impormasyon sa matagumpay na pag-hire, pamamahala at pagtatrabaho sa mga kontratista. Huwag matakot na humingi ng tulong mula sa isa sa mga pro na ito kapag kinakailangan - iyon ang kanilang trabaho pitong araw sa isang linggo.