Ang programa ng kredito sa pabahay ng pabahay ng mababang-kita ng pederal ay naging matagumpay mula pa noong 1987 sa pagbibigay ng mga nangungupahan na may mababang kita sa disenteng mga apartment sa abot-kayang upa. Kung naghahanap ka para sa isang apartment sa isang ari-arian ng credit sa buwis , may ilang mga bagay na dapat mong malaman bago ka mag-aplay.
Narito ang mga sagot sa mga karaniwang tanong tungkol sa programa ng kredito sa pabahay ng pabahay ng mababang-kita ng pederal.
T: Ano ang programa sa pagbubuwis sa buwis?
A: Ang programang credit credit, na kilala rin bilang "federal low-income housing tax credit program" o simpleng LIHTC, ay isang popular na abot-kayang programa sa pabahay na nakapaligid na mula 1987. Di tulad ng karamihan sa mga programa sa pabahay na pinamamahalaan ng HUD, ang buwis Ang programa ng kredito ay ibinibigay ng IRS, sa koordinasyon sa mga ahensya sa pananalapi ng estado ng pabahay sa buong bansa. Ang mga panginoong maylupa na lumahok sa programa ay makapag-claim ng mga kredito sa buwis sa loob ng 10 taon para sa kanilang mga ari-arian ng kredito sa buwis bilang kapalit ng pagrenta ng kahit ilan sa kanilang mga apartment sa mga nangungupahan na may mababang kita sa isang pinaghihigpitang upa.
T: Nakakakuha ba ako ng claim ng isang credit tax?
A: Hindi . Ang programa ng kredito sa pagbubuwis ay nakakakuha ng pangalan nito dahil ang mga may-ari ng mga kalahok na ari-arian ay nakatatanggap ng mga mahalagang kredito sa buwis bilang kabayaran para mapanatili ang abot-kaya ng kanilang mga gusali Bilang isang nangungupahan sa isang ari-arian ng buwis sa buwis , ang benepisyo na natatanggap mo ay sa anyo ng pinaghihigpitan na upa, sa pag-aakala na ikaw ay karapat-dapat sa kita.
Q: Bilang bahagi ng kita ng sambahayan, binibilang ba ang mga annuity?
A: Kung mayroon kang pagreretiro o ibang kinikita sa isang taon, mayroong isang magandang pagkakataon na ito ay kailangang mabilang sa ilang paraan bilang bahagi ng iyong kita sa sambahayan. Kung paano dapat matukoy ng isang kasero kung paano gamutin ang isang kinikita sa isang taon (o na maaari mong i-set up pagkatapos mong lagdaan ang isang lease para sa isang apartment na may mababang kita sa isang ari-arian ng kredito sa buwis) ay depende kung mayroon kang karapatang bawiin ang balanse ng annuity at kung nakakatanggap ka na ng mga pagbabayad.
Kung nagsimula ka nang kumuha ng mga pagbabayad, kailangang hilingin ng may-ari ng lupa ang iyong broker kung mayroon kang karapatan na bawiin ang balanse ng kinikita sa isang taon. Kung mayroon kang karapatan na ito, dapat ituring ng may-ari ng lupa ang iyong kinikita sa isang anyo.
Gayundin, sa sandaling sinimulan mo na matanggap ang mga pagbabayad sa annuity, karaniwan mong hindi ma-convert ito sa isang bukod na halagang cash. Kung iyon ang iyong sitwasyon, ang iyong mga regular na pagbabayad ay ituturing bilang kita ng iyong kasero.
Asahan na kailangan ng iyong kasero na patunayan kung mayroon kang karapatang bawiin ang balanse (kahit na masusukat ang mga parusa), kung ano ang batayan kung saan ang inaasahang pagtaas ng taunang taon sa anibersaryo, anumang pagsuko o maagang pagbayad ng bayad sa multa , at ang rate ng buwis at parusa sa buwis na mag-aplay kung gugustuhin mong bawiin ang buong balanse ng iyong kinikita sa isang taon.
T: Ang pinagkakatiwalaan ba ay binibilang bilang bahagi ng kita ng sambahayan?
A: Ang mga tiwala ay madalas na binibilang sa ilang paraan bilang bahagi ng kita ng sambahayan. Kung paano dapat tukuyin ng isang may-ari kung paano gagamutin ang isang tiwala na mayroon ka (o na maaari mong i-set up pagkatapos mong lagdaan ang isang lease para sa isang mababang-kita na apartment sa isang ari-arian ng buwis sa buwis) ay depende kung mayroon kang access sa punong-guro sa account o ang kita mula sa account.
Q: Ang mga asset ba ay binibilang bilang kita?
A: Hindi . Ang mga ari-arian ay hindi binibilang bilang kita, subalit ang anumang kita na ibinibigay ng isang asset ay karaniwang ibinibilang kapag tinutukoy ang pagiging karapat-dapat ng isang sambahayan ... Magbasa nang higit pa
T: Ang mga panginoong maylupa ay nagpapatunay ng kita?
A: Oo. Kung isinasaalang-alang mo ang pag-aaplay para sa isang mababang-kita na apartment sa isang ari-arian ng buwis sa buwis, asahan na ang may-ari ng lupa o tagapangasiwa ng ari-arian ay nangangailangan ng pagpapatunay ng kita at mga ari-arian. Ang partikular na programa sa pagbubuwis sa buwis ay nangangailangan ng pag-verify, kung magkano ang nakataya ... Magbasa nang higit pa
Q: Gaano kalaki ang kinakalkula ng aking upa?
A: Ang renta ay kinakalkula batay sa bilang ng mga silid-tulugan sa apartment, at hindi ang aktwal na bilang ng mga tao na naninirahan doon. Kailangang kalkulahin ng iyong may-ari ng lupa ang iyong upa na ipinapalagay na ang 1.5 na nakatira ay nakatira sa bawat silid (o isang nakatira, sa kaso ng isang studio).
Kaya, ang upa para sa isang dalawang silid-tulugan na apartment, halimbawa, ay batay sa tatlong nakatira (1.5 x 2 silid-tulugan) sa apartment.
Kasama rin sa rent ng credit tax ang isang utility allowance.
Ang pinakamataas na upa na kakailanganin mong bayaran para sa isang mababang kita na yunit sa isang ari-arian ng buwis sa buwis ay 30% ng isang porsyento (karaniwang 50% o 60%) ng median gross income ng lugar (AMGI).
T: Ang bilang ng mga tao sa aking sambahayan ay nakakaapekto sa pagiging karapat-dapat?
A: Oo. Nakakaapekto ang bilang ng mga tao sa iyong sambahayan kung maaari kang maging kuwalipikado para sa isang yunit ng mababang kita sa isang ari-arian ng buwis sa buwis. Ang iyong sambahayan ay dapat kumita ng mas mababa kaysa sa isang tiyak na porsyento ng median gross income (AMGI) na lugar, na batay sa laki ng sambahayan. Sa kabilang banda, ang renta ng kredito sa buwis ay hindi batay sa aktwal na bilang ng mga tao sa iyong apartment.
T: Kailangan ko bang mag-sign isang espesyal na lease?
A: Hindi . Ang programa ng tax credit ay hindi nangangailangan ng mga panginoong maylupa upang magkaroon ng mga nangungupahan na mag-sign ng isang espesyal na lease. Ngunit maaari kang makakita ng isang addendum ng lease na may isa o dalawang mga sugnay na partikular sa programa ng credit tax. Halimbawa, maaari mong asahan ang isang sugnay na humihiling sa iyo na makipagtulungan sa iyong kasero sa muling pagkumpirma at pagpapatunay ng iyong kita sa bawat taon, at maaaring may wika na nagsasabi na kung natutuhan ng iyong kasero na sadyang binigyan mo ng mali o hindi kumpletong impormasyon sa kita kapag tinutukoy ang pagiging karapat-dapat, maaaring maging dahilan para wakasan ang iyong lease.
Q: Maaari ba akong magrenta sa isang buwan-buwan na batayan?
A: Kapag una mong lagdaan ang pag-upa para sa isang apartment sa isang ari-arian ng buwis sa buwis, dapat ito para sa isang termino ng hindi bababa sa anim na buwan (bagaman mayroong ilang mga eksepsiyon). Pagkatapos nito, ikaw at ang iyong may-ari ay maaaring sumang-ayon na i-renew ang iyong lease sa isang buwan-sa-buwang batayan.
T: Magkakaroon ba ng mga market-rate na nangungupahan sa gusali?
A: Maaaring mayroong. Maraming mga katangian ng credit sa buwis na kinabibilangan ng ilang mga mababang-kita na apartment at ilang apartment-rate na apartment.
Q: Makakaapekto ba ako mamimili bilang mababang kita kung may mga market-rate na nangungupahan?
A: Hindi ka dapat. Kinakailangan ang mga landlord na huwag ibukod ang mga market-rate at low-income apartment, at walang sinuman sa iyong tax credit property ang dapat malaman kung magkano ang renta na iyong babayaran maliban kung sasabihin mo sa kanila.
T: Natutukoy ba ang aking kita batay sa ginawa ko noong nakaraang taon?
A: Hindi . Ito ay tinutukoy sa pamamagitan ng pagtingin at "pag-aanunsiyo" sa iyong kita para sa susunod na taon. Halimbawa, kung kumita ka ng $ 3,000 sa isang buwan sa isang trabaho, ang kita na ito ay mabibilang na $ 36,000 (12 buwan x $ 3,000), kahit na kung ito ay lumabas ka makakakuha ng pagtaas o mawalan ng trabaho sa isang buwan pagkatapos lumipat sa iyong apartment.
Q: Paano kinakalkula ng mga landlord ang iregular na kita sa trabaho?
A: Ang kita sa trabaho ay dapat kasama bilang bahagi ng kita ng sambahayan, kung ang kita ay matatag o hindi regular.
Karaniwan, ang mga panginoong maylupa na lumahok sa programa ng kredito sa buwis ay dapat gumamit ng kasalukuyang kalagayan ng nangungupahan upang "pang-taun-taon" ang kita, na nangangahulugan ng pagsasama ng isang halaga na inaasahan ng nangungupahan na kumita sa susunod na 12 buwan, kahit na ang numero ay mas mataas o mas mababa.
Q: Magiging disqualify ba ako ng isang kasunduan sa diborsyo o mga joint asset?
A: Hindi . Ang isang prospective na nangungupahan ay hindi nadiskwalipikado para lamang magkaroon ng isang kasunduan sa diborsyo o magkakasamang mga ari-arian.
Bagaman posible na ang sitwasyon ng iyong kita pagkatapos ng diborsiyo ay gagawin kang hindi karapat-dapat, ang pagkakaroon ng isang kasunduan sa diborsyo o magkakasamang mga ari-arian ay hindi balidong dahilan upang tanggihan ang pagproseso ng aplikasyon ng aplikante ng tax credit o awtomatikong isaalang-alang ang aplikante na hindi maging karapat-dapat sa kita.
Q: Ang renta ba ay batay sa aking kita?
A: Hindi. Gaya ng iba pang mga programa sa pabahay, ang rentong credit tax ay batay sa average na kita sa iyong county o ibang lokal na lugar. Ang average na ito ay tinatawag na "area median gross income" (AMGI), na binabago ng HUD bawat taon. Ang iyong aktwal na usapin sa kita pagdating sa pagtukoy kung kwalipikado ka para sa isang apartment na may mababang kita sa isang ari-arian ng buwis sa buwis. Ngunit ang aktwal na upa na iyong binabayaran ay hindi batay sa iyong kita.
Q: Ako ba ay hindi karapat-dapat para sa iba kung kumita ako ng masyadong maraming kita para sa isang ari-arian ng kredito sa buwis?
A: Hindi naman. Kahit na ang bawat ari-arian ng kredito sa buwis ay dapat na sundin ang parehong mga alituntunin upang matukoy ang pagiging karapat-dapat ng kita, maaari kang makakuha ng masyadong maraming para sa isang ari-arian ng kredito sa buwis ngunit itinuturing na karapat-dapat para sa iba Maaari itong mangyari kung, halimbawa, kumita ka ng 55% ng limitasyon ng kita. Ang isang ari-arian na dapat magrenta sa mga nangungupahan na kumikita ng hindi hihigit sa 50% ng mga limitasyon ng kita ay tatanggihan sa iyo ngunit ang mga ari-arian na gumagamit ng 60% figure ay makakahanap ka ng karapat-dapat. Gayundin, ang mga limitasyon sa kita ay nag-iiba ayon sa county, kaya kung kumita ka ng masyadong maliit na kita para sa isang ari-arian, maaaring magkaroon ka ng tagumpay sa ibang ari-arian na gumagamit ng iba't ibang mga limitasyon.
Q: Maaari ba akong mapalayas kung ang aking kita ay napupunta pagkatapos na lumipat ako?
A: Hindi ka dapat mag-alala tungkol sa pagkuha ng evicted para sa paglipas ng kita. Kung ang iyong kita ay umabot sa pinakamataas na 140% ng median gross income (AMGI) ng lugar, walang problema. Kung ang iyong kita ay tumataas sa antas na iyon, maaaring mangailangan ng kasero na gumawa ng mga hakbang upang matiyak na ang gusali ay mananatiling kwalipikado para sa lahat ng kredito sa buwis nito.
Sa pinakamasamang kaso, ang iyong may-ari ay maaaring (may wastong paunawa) ilipat ang iyong apartment sa market-rate at mawawalan ka ng benepisyo ng iyong restricted rent. Gayunpaman, kung ang iyong kita ay mataas na, ikaw ay talagang hindi mababa ang kita at dapat mong bayaran ang renta sa rate ng merkado. Ang mga panginoong maylupa sa mga ari-arian ng buwis sa buwis ay maaari lamang magpalayas ng mga nangungupahan para sa "mabuting dahilan" gaya ng nilinaw ng mga batas ng estado o lokal. Nangangahulugan din ito na ang iyong landlord ay hindi maaaring magpasiya na huwag i-renew ang iyong lease nang walang mabuting dahilan.
Q: Sa bawat oras na nagbabago ang kita, kailangan ko bang makakuha ng recertified?
A: Sa kabutihang palad, hindi. Ang programang credit credit ay walang "interim recertifications," na nangangahulugang kung ikaw ay lumipat ng trabaho, kumuha ng isang pagtaas, o bumili o magbenta ng isang asset, hindi mo na kailangang makuha ang iyong kita na kinakalkula at napatunayan muli. Dapat mong asahan na makipagkita sa pamamahala upang i-recertify ang iyong kita nang isang beses sa isang taon, karaniwan ay sa paligid ng anibersaryo ng iyong pag-sign up sa pag-upa.
Q: Bilang mag-aaral, maaari ba akong mamuhay sa isang ari-arian ng buwis sa buwis?
A: Ang pangkalahatang tuntunin ay kung ang lahat sa iyong sambahayan ay isang full-time na mag-aaral, pagkatapos ay hindi ka maaaring magrenta sa isang ari-arian ng buwis sa buwis. Kaya kung ikaw ay isang full-time na mag-aaral na may isang kasama sa kuwarto na pupunta sa paaralan part-time, pagkatapos ikaw ay multa. Kung ang lahat ng nasa iyong sambahayan ay pumasok sa paaralan sa isang full-time na batayan, tanungin ang pamamahala kung nahuhulog ka sa isang pagbubukod.
T: Dapat ba ang mga katangian ng credit sa buwis na sumunod sa mga batas sa diskriminasyon?
A: Oo. Ang mga katangian ng kredito sa buwis ay napapailalim sa parehong mga patas na batas sa pabahay bilang maginoo na mga katangian. Dagdag pa, salamat sa isang kasunduan sa pagitan ng HUD, Departamento ng Treasury, at Departamento ng Katarungan (DOJ), madaling matutunan ng IRS ang tungkol sa paglabag sa patas na pabahay ng isang landlord at gamitin ito bilang batayan para sa hindi pagsunod sa tax credit. Ito ay nangangahulugan na ang mga panginoong maylupa sa mga ari-arian ng buwis sa buwis ay may higit pang dahilan na hindi magpakita ng diskriminasyon sa iyo
T: Paano makakakuha ng karagdagang impormasyon ang mga nangungupahan at mga prospect tungkol sa mga kinakailangan sa programa?
A: Ang mga nangungupahan at mga prospect ay kadalasang may mga katanungan tungkol sa kita at mga patakaran para sa mga ari-arian ng credit sa buwis. Bilang karagdagan sa mga sagot sa mga madalas itanong na sinagot dito, maaari kang makakuha ng mga tanong na partikular sa estado na sinasagot ng ahensiya sa pabahay ng pabahay ng estado na nangangasiwa sa programa sa pagbubuwis sa buwis kung saan ka nakatira. Tingnan ang listahan ng mga ahensya sa pananalapi ng estado sa bahay .